3月首周全国土地供应面积涨135% 价格跌65%


 发布时间:2020-09-19 06:58:33

继6月深圳农行、中行、建行将首套房贷首付从三成提至四成后,工行也于7月中旬加入了“四成”大军。此外,包括四大银行在内,目前深圳首套房贷利率已经从6月之前的基准利率0.95倍,普遍上浮到了1.05—1.1倍,二套房贷利率上浮10%—20%。近期,楼市的“深圳现象”颇为引人注目,无论是成交价,还是银行房贷利率水平,深圳都呈现迅速上扬状态。于是,很多人就会问,重庆等内陆二线城市,是否也会出现“深圳现象”? 我们先看成交价格,尽管今年二季度,尤其是6月成交价格有所上扬,但整个上半年重庆楼市的成交价格同比仍是相对稳定。价格涨幅与去年同期相比下降2.65%,其主要原因是重庆楼市的供应量依然巨大。而深圳,一手房成交面积同比大涨121.0%,成交均价同比大增20.3%。重庆等二线内陆城市,要想重演深圳楼市的火爆,几乎不太可能。从供需关系比来看,重庆供应仍大于需求。重庆2015年全年将新增供应1000多万平方米,加上3083万平方米的存量,供应有4000余万平方米,而从近5年来看,重庆平均每年保持2200万平方米的成交量,因此,市场的供应是远远大于需求的。

近3年重庆商品房的价格也保持在建面均价7000-7200元/平方米,整体趋势是非常稳健的,价格不可能呈现深圳的爆发式增长。在政府的大力扶持下,一线城市房价可能会有一个小幅度的上涨,但是仍然不可持续。深圳仍然是一个个别现象,大多数城市房价不会出现大面积上涨。这主要决定于两个因素:一个是人口增幅的下降,一个是市场供需比的变化。以重庆、武汉、成都等多个内陆二线城市的供需状况来看,武汉的供需比是1:0.8,成都的供需比是1:0.85,需求都远小于供给。在这样的背景之下,内地房企频现资金链危机,人气也较为低迷,与深圳火爆的销售呈现“冰火两重天”的鲜明对比。世联行专家分析认为,深圳楼市上半年的快速价格增长趋势,在下半年将会停滞或有所遏制。从北上广深一线城市与二、三线城市相比较看,一线城市因为其城市资源和人口吸引力的高度集中,楼市需求或持续一段时间,但二、三线城市的需求量将会呈现下滑态势。在这样的状况下,全国楼市供需的结构性分布将非常明显。

尽管近期一线城市频现的地王现象让人们重温了2007年的疯狂,但国土部的最新报告却显示,今年上半年全国地价仍在同比下降,天价地块并未影响土地市场的全局。国土部昨日公布的“2009年上半年全国主要城市地价概况报告”显示,今年上半年国土部重点监测的35个城市综合平均地面地价为3264元/平方米,其中居住地面地价为4614元/平方米,环比分别下降0.28%和0.22%,同比也分别下降1.23%和0.75%。“数据表明,此前部分一线城市出现的地王只是个别现象,目前房地产市场总体仍处于调整阶段,但从季度和部分重点城市情况看回暖迹象确实已经开始显现。”国土资源部土地利用管理司司长廖永林认为,虽然35个重点监测城市的地价同比仍处下降通道中,但二季度综合平均地面地价及居住地面地价环比增长率分别为1.27%和2.14%,换句话说地价降幅正在收窄。不过中国土地勘测规划院地价所所长赵松坦言,目前监测的城市中,土地市场发展的程度不一样,涨跌也不同。

同为昨日公布的“全国土地市场动态监测分析报告”显示,今年上半年房地产开发用地供应31198.01公顷,同比减少5.7%,占土地供应总量的32.7%,同比下降6.3%。从季度情况看,今年二季度全国房地产供应量大幅增加达20888.3公顷,同比增加了8.9%,环比增加102.6%。而在今年一季度,房地产用地供地总量同比下降25.8%。对此赵松认为,供应总量同比在减少,说明房地产市场总体仍处于调整阶段,但从季度上看,却是上升势头。“这说明相关部门对于市场未来的预期是好的,而从近期市场的反应来看,开发商的拿地热情也正在回归。”对于第三季度或者更长时间内的土地市场演变,赵松表示,将一直密切关注,今年下半年乃至今年全年的土地市场会怎么样,“这个变数还是比较大的”。他认为,从二季度来看,短期内包括对三季度的影响,可能还会有所回稳。但是从全年的整体来看,土地市场跟整个经济大背景、市场上的土地供需情况以及政策调整的方向都有很大关系。

万科集团董事会秘书、首席研究员谭华杰近期在北京广渠路15号地拍卖后表示,在一线城市,在商品房销售迅速回暖的情况下,总体的土地供应量跟不上土地开发的节奏,尤其是对像万科这样开发速度快、项目周转期短的大型房地产企业来说,每年的土地消化量很大,在没有足够的土地储备时,只有从开发周转速度慢的企业手中通过兼并等方式,获得二手土地。说到地价与房价之间的关系,谭华杰表示,万科一向认为,土地成本并不是房价的决定性因素,万科的发展历程就足以说明问题。万科拿到的第一块土地就是通过招拍挂出让获得的,在协议出让依然占主导地位的当时,万科的地价成本比协议获得土地的企业要高得多,但市场价格并不因为万科拿地成本高而升高,也不因为协议获地企业拿地成本低而降低。

谭华杰认为,土地的供应量,能在很大程度上影响甚至决定地价的走势。虽然由于土地的稀缺性和城市中心区域地块的极其有限性,土地供应不可能无限增加,但从总体供需关系而言,当一个城市土地供应量小于同期土地开发量时,地价就会相对上升。所以,政府加大土地储备力度,加大住宅用地供应的方向绝对是符合土地市场供需规律的。但问题是,许多城市每年虽然都制定供地计划,但到年底往往由于各种原因无法完成,所以希望政府能进一步加大土地供应计划的落实力度。当前,应根据土地市场需求情况,及时采取措施,适当加快推地节奏,加大供地力度,给市场以住宅用地供应充裕的预期,防止地价过快上涨;同时,通过媒体的正确引导,防止由于涨价预期形成恐慌性购房,推动房价过快上涨。

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