开发商拿10%房款跟购房者打赌 被指变相垫首付


 发布时间:2020-09-22 16:50:11

房地产信托兑付“大限”临近,让不少私募大佬嗅到“沙里淘金”的机会。“房地产信托项目里现在有便宜可捡。经发函知会后,已有20多家信托公司向我们提供项目资源,其中不少标的项目质地很不错。”在私募基金和地产开发领域均有涉足的熵弦资本董事长俞志远近期奔波于环渤海地区,具有区位优势的土地和半停工项目是他准备猎取的目标。“前不久,我们谈妥了一宗位于青岛的中等体量楼盘,该项目50%的权益由信托持有,信托7月将到期。项目开发商当初拿地的价格达3.7亿元,而现在花1.5亿元就能获得五成股权。”俞志远介绍,由于楼市疲软,不少房地产项目销售进度远未达标。因为信托融资成本较高,如果预期出现兑付问题,开发商都会提前寻找买家接盘。“如果没有资金接盘,很大一部分项目会死掉。这时候,我们的钱就是救命钱,因此开发商开出的价码都很优惠。”俞志远表示,按照惯例,接盘者的资金基本用于偿还信托本金,利息部分由开发商想办法解决。“找到买家后,开发商和信托公司都会选择提前清盘,这样能减轻利息负担。”俞志远透露,“对开发商来说,现在能把钱还上就谢天谢地了。” 信托公司和原发起人让出相当一部分利润,促使地产信托受益权兑付转让市场悄然兴起。

一般而言,如果房地产信托抵押率为4-5折,信托收益率普遍在15%以上;如果信托标的资产以五折以上价格变卖,那么信托投资人权益就不会受损,而新买家的进入成本也很低。俞志远算了一笔账。其青岛项目总投资为7-8亿元,按当地目前的房价测算,该项目价值超过13亿元。即使以低于市场价30%的水平出售,项目营收依然能达10亿元左右,毛利约2亿元。剔除税费和其他财务费用,投资回报率相当高。“开发商一旦出现信托兑付违约,其项目权益将被拍卖。与其如此,开发商宁愿再打点折引入新资金。”俞志远表示,地产私募基金投资侧重长线,且更看重收益率,“我们不存在严格的兑付期限问题,因此有时间等待好项目慢慢消化。” 不仅是私募基金,谋求逆市扩张的房地产企业甚至是处置不良资产的资产管理公司都对地产信托产生兴趣。SOHO中国董事长潘石屹透露,去年底公司斥资40亿元收购上海外滩8-1地块50%的权益,其中有10%的权益抵押给信托。“持股35%的上海证大有笔债务要到期,而另一股东绿城面临信托兑付危机,SOHO中国收购它们的股权是皆大欢喜的局面。”上海外滩8-1地块曾是“全国地王”。

2010年2月,上海证大以92.2亿元的总价竞得上海外滩8-1地块,时隔近两年,SOHO中国收购该地块一半的权益仅用40亿元,应该算是“抄底”。更有意思的是,以处置银行不良资产为主业的四大资产管理公司近期也频频接触信托公司。一位信托业务人员透露,资产管理公司拟在信托计划违约一天后收购信托项目。“信托一旦违约成为不良资产,资管公司便有资格介入。信托公司可以先垫付清偿资金,违约一天后,资产管理公司再以事先谈好的价格收购。” “当然,并不是所有的项目都适合介入。如果处理不当,新收购的项目就可能变成存货。”在俞志远看来,区域配套相对完善、产品定位符合市场需求、操盘团队专业能力强的项目是首选。“现在的楼市还是弱市,住宅项目得面向刚需人群,商业地产要地段合适。” 近期已有多个房地产信托产品提前终止,并按信托合同约定返还信托收益。业内人士表示,这主要是信托和项目方找到接盘资金。中金公司发布的一份针对房地产信托业的研究报告显示,房地产信托还款期将集中在今后三年,其中,2012年预计到期信托规模2234亿元,总还款额约2500亿元;2013年预计到期规模近2816亿元。

业内预计,地产信托集中兑付催生的信托受益权转让市场有望进一步活跃。记者 林喆。

楼市扑朔迷离,小阳春、假按揭的说法屡见报端,买房人成为市场中最看不清楚形势却最希望了解真相的部分,而关于真假小阳春的争论却已经充斥在各种公开的专家讨论场合中。在上周搜狐举办的经济学人月度论坛上,与会专家大多认为目前房地产市场的确出现了回暖迹象,楼市小阳春客观存在,但是究竟是乍暖还寒还是真正回暖各方仍有争议。北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新表示,二、三月份房地产市场下滑迹象减少,回暖迹象越来越明显。他同时指出,目前的回暖是建立在房价下调的基础上的。而北京大学房地产研究所所长陈国强则看到了第一季度的市场情况中有喜有忧的两面。“喜的是市场价跌量涨,成交量逐步回暖,北京在这一轮成交量的快速上升里面具有相当的代表性,这是最积极、最乐观的表现,这表明消费者的信心在逐步恢复当中。

忧的是一季度房地产市场仍然处在同比下降的通道里面,大多数的开发企业对未来的投资意愿和投资信心还处在比较低迷、谨慎的状态。” 此前被曝光的楼市小阳春背后的推手——假按揭现象也引起了参会人士的密切关注。中国管理科学院研究员李开发认为楼市小阳春表现的背后可能是大量的虚假按揭造成的房屋交易的虚假繁荣。“如果是130平方米的住房,贷款总价约190万左右,按揭20年,利息大概是240万,如果开发商有500套房,就可以拿到银行9.5亿的现金,平安度过三年,然后通过炒作使得房价涨起来,只要卖出30%的住房,就没有人会发现,天衣无缝!”他表示,在目前的法制环境下,开发商不搞虚拟按揭简直是傻瓜。因此,李开发建议,公开买房人信息,列明收入水平和每月按揭金额以方便查出虚假按揭。

对于买房人当下是否可以入市,李开发表示,房价下降将是一个必然的趋势,大批量保障性住房的入市将进一步拉低房价。也有人持不同观点,全国工商联房地产商会理事陈宝存在接受本报记者采访时指出,只要租住房子的租金能够抵消买房子的月供,就可以购买。而且金融危机并不会持续很长时间,而房子却可以住很多年。但是更多的参会专家均表示对未来楼市的走向看不清楚。中国社会科学院金融研究所研究员易宪容表示,当下的买房人要多方面获取信息,多做一些判断,而是否能够买得起房子并不是最重要的,买房人也需要为自己的判断承担社会责任。

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