申报价格VS地税评估价格 呼吁建立第三方评估机制


 发布时间:2020-09-19 11:44:00

房地产的合理价格,并不取决于房地产商的自主定价能力,主要要看“中低收入家庭住得起或租得起”的承受能力,还要看房子本身由居住功能所决定的价值,而非房子作为投资品属性的高溢价价格。笔者以为,要是按照反映民众承受能力和商品真实价值来衡量,当前房地产价格远非“合理价格”范畴,存在着较大的价格向下调整空间和可能性。房地产调控不放松的表态说明,政府很有必要在巩固调控成果的基础上,继续发挥政策效能进一步扩大调控成果将是现实选择。这也从侧面说明,政府心目中的房地产调控预期目标远未达到,面向房地产领域的财政金融政策不仅不能放松,而且还应该适度定向趋紧,以使得房价下降不仅是既成事实,还要让广大居民都能亲眼看到、和亲身体会到。

随着金融政策预调和微调的变化,房地产市场也出现了很强烈的希望放松的预期。在关于调控从严的强音屡屡发出之后,这种针对房地产的定向宽松预期应该打消了。有不少房地产商具有极其敏锐的政策把握能力,他们总能把握经济政策的脉搏因势而动、因时而为。当这些开发商意识到中国经济“去房地产化”大局已定的时候,他们就会选择灵活应变,通过把降价进行到底的方式,吸引持币观望的购买力,从而完成短期快速跑量销售的目的,尽快把房子“物”的财富变现为“真金白银”。这也就是为什么继温州老板“跑路潮”之后,特别是一线城市房地产最先学会了“跑字诀”,比赛和竞争谁最先在房价上“跑得快”。

这也是“降价潮”不仅出现在上海,也迅疾波及到北京和深圳等主要城市的原因。促使房价回归合理价格,降房价就是必然趋势。第一,宏观调控政策有前提条件的灵活性,不仅不意味着方向性上的弱化,而是需要毫不动摇地坚持调控政策,为艰难前进的经济转型创造有利环境。第二,国外经济环境改善不能消除经济发展面临的不确定性,宏观调控尤其是房地产调控的大方向性不能轻易变更。当前不应该、也不可能会退回去重走金融过度宽松、货币过分膨胀的老路,应该坚持中国经济“去房地产化”的经济转型之路。

第三,国内通胀压力减轻不能得出经济局势完全向好结论,宏观调控大政方针需要毫不动摇。中国经济放缓的步伐也在加快,更不容许房地产行业无限度吸纳其他行业资金。第四,高房价开始出现实质性的价格松动,因房价上涨产生的社会财富差距拉大有望缩小。那种不论对社会的贡献大小,只因为多一套房子就决定了财富差距的时代该结束了。第五,地方政府有关部门表态不支持“房闹”,就等于承认降价的合法合理性,有可能成为击碎地产商心理预期的最后一根稻草。总而言之,过去民众和开发商僵持状态的暗暗博弈,因为地产商率先大幅降价跑量促销,转瞬间演变成了购房业主和开发商对立情绪的公开博弈。

在多方博弈中,房地产僵局有望打破。(上海金融学院公共经济管理学院 温建宁)。

下半年,北京房地产市场将不再“限价”,适度放开高端商品房项目。此外,还将适时合理调整享受税收优惠的普通住宅价格标准。记者上午从市住建委了解到,对于下一步北京的房地产调控思路,将按照分类调控的思路,采取系列措施,保证供应,稳定市场。此外,对已供地的自住房项目,逐个梳理,主动服务,促进项目尽快上市销售。同时,加强销售环节的管理,指导企业做好网上申购、现场确认、资格审核以及摇号、选房等工作,争取年内完成3万套以上销售。适度放开高端楼盘 北京将完善价格引导机制,保证商品房市场供应,对定价基本符合市场实际的项目加快审批,督促项目尽快销售。适度放开高端项目,加强税收征管。继续加强房价监测,保持房价基本稳定。从去年下半年以来,北京对价格较高的高端商品房的入市控制较严,甚至传出“4万元以上新盘不批预售”的说法。而且对商品房实行“限价令”,要求商品住宅在申请预售时上报的定价,不得超过前期开盘的价格或是周边同品质楼盘的价格。不过今年上半年以来,对于高端项目的控制已有所松动,一些价格较高的楼盘也陆续入市。此次则明确提出将适度放开高端项目,并称对定价基本符合市场实际的项目将加快审批,这将比之前“限价”的原则有所松动。

普宅标准将适时调整 市住建委表示,将发挥二手住房市场的作用,满足居民自住型、改善型需求。适时合理调整享受税收优惠的普通住宅价格标准,促进二手房流通,缓解供需矛盾。北京目前的普通住宅标准也是2011年12月开始执行的,按照房屋的区位不同设定了不同的房价标准,其中,四环内北部地区的上限为38880元、南部地区为34560元;四至五环北部地区为32400元、南部地区为28080元;五至六环北部地区为25920元、南部地区为21600元;六环外地区为17280元。随着近几年的房价上涨,这种普宅价格已经与实际房价产生差距,六环之外的很多刚需楼盘,按照售价都不是普通住宅,“被豪宅”了。而且,普通住宅在买卖中可以享受到税收的优惠。如个人将购买超过5年的普通住房对外销售的,免征营业税;个人购买非普通住房,是按照3%税率征收契税,而对个人购买普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减半征收契税;对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。专家表示,调整普宅标准,将可降低房屋交易的税费,对于加速二手房的交易,减少购房成本有利。

本报讯(记者 陈斯)上半年,受宏观经济等因素影响,北京商品住房成交量为近年低位,新建商品住房价格涨幅趋缓,二手住房价格持续回落。上半年,全市商品住房签约679.7万平方米、6.7万套,套数同比减少50.7%,为近年低位。6月,新建商品住房价格指数环比上涨0.1%,涨幅连续4个月回落;二手住房价格指数环比下降1.3%,降幅较上月扩大0.4个百分点,已连续3个月环比下降。市住建委表示,已实时研判市场形势,有针对性地采取了一些措施,促进市场稳定。近4个月新建商品住房供应连续增加,上半年批准商品住房项目118个,同比增加57.3%。(法制晚报)。

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