时评:楼市反弹还是反转?


 发布时间:2020-10-20 20:48:52

著名房产专家、浙报传媒地产研究院院长丁建刚对此解读。经济之声:救市政策从10月份数据来看,并没有起到让房价下跌的作用,您觉得从销量来看,作用大不大? 丁建刚:销量我拿到的数据,全国销量都还是有非常明显的回升,包括北上广深,也包括我所在的杭州,杭州10月份的商品房销量是创下了64个月以来,也就2009年7月以来的最高纪录,但是价格仍然处在下跌这样的态势之中。经济之声:一般说量在价先,您觉得目前的成交量能延续吗? 丁建刚:成交量我个人认为比较高的成交量还是可以延续的,但是还是需要条件,这个条件是我们救市的政策,或者叫对于市场刺激的政策不断的有其他的政策陆续出台,比如说降息,降存准等等货币政策这样的出台,就成交量来说我个人认为可能还会维持较长的时间,在比较高位上,或者是恢复性的增长,但是价格上,它是一个重大的逆转,我们看到从7月份,64个城市下跌,在70个城市中,8月份68个下跌,9月份全线停涨,那么10月份也是全线停涨,而且北上广深这样一线城市环比和同比全线下跌,这是一种巨大的惯性。

二手房我们看到跌幅很少,甚至有些城市没有下跌,但是二手房不足以反映市场的全貌,因为二手房的的取样成交主要是市中心和学区房,它不能反映市场的全貌,但是从整个市场来说,仍然是处在一个下跌惯性之中,我想对于房地产市场未来的判断它不能够离开,第一是这个惯性,因为整个市场的惯性是很强的,第二是也不能离开大的背景,三季度我们的宏观经济的数据是创下了22个季度2008年以来最差的季度,所以这个大的背景仍然没有看到整个市场出现复苏这样的势头和征兆。经济之声:取消限购的政策您觉得有可能会被动用吗? 丁建刚:我相信一定会动用,因为本身这个政策,理论上来讲它和法律上都些冲突,它完全是行政的这个手段的,它凌驾于法律之上,所以我想这个,从趋势来讲一定是会取消的,而且我个人认为时间也不会很长。经济之声:目前来看取消限购对于二三线城市,已经取消的城市来看,好像刺激作用并不是特别大。丁建刚:不是很大,其实已经处理取消限购以外还有松绑限贷了,限贷政策也已经松动了,但是刚才说大的背景是我们的宏观经济指标处在2008年以来最差的这个阶段,这是第一点,第二点过去几年限购限贷对人们,对市场未来的预期的打击还是非常大的,现在强调依法治国,我个人认为根本的就是应该依法治国,比如说房地产税要通过立法就不能够按照某些专家在强调,甚至在说其他是代表全国人大在说2017年房地产税会出台,这个是要立法的,立法你怎么知道什么时候能通过呢?要全国人大通过的,比如说我们在重庆和上海还在强行试点的房产税,就是没有法律依据的,这个应该尽快撤销掉,还有比如说刚才说到的不动产登记,不动产登记的目的是为了保护私人财产,这是物权法中的立法的原意和落实物权法中实施的细则,但是现在变得给人们感觉似乎要查个人的房子,当然查贪官好像高兴,查着查着就查到普通公民了,实际上这样一些误解都不利于人们对未来市场的信心。

经济之声:如果从政策来看,您刚谈到了降息降准,但是降息降准影响的面太大了,从目前央行的趋向来看,也更倾向于这种定向的放松,如果看不到降息降准,还有哪些救市政策您觉得看到会看到? 丁建刚:我们很快会看到在三四线城市已经有一些城市在动了,比如说补贴个人的契税,甚至有些城市用财政补贴、人才补贴等等这样一些手段。

目前,涨价已成楼市的集体动作,在北京五环内万元楼盘踪迹难觅。燕郊、房山、怀柔等区部分楼盘价格也达到了8000元/平方米左右,通州区新开楼盘价格已突破万元。业内专家指出,楼市价格普涨是多重因素助推的结果。搜房网新盘数据监控中心数据显示,今年1-6月,北京共有135个楼盘涨价,形成有史以来规模最大的涨价潮。7月,房价加速上涨,中国指数研究院数据显示,7月北京商品住宅成交均价达14500元/平方米,环比上涨9.05%,较上半年明显提速。数据显示,北京五环外房价突破15000元/平方米已是普遍现象,而一度被视为价格洼地的燕郊、房山等地,价格也在上涨。

据悉,燕郊近期开盘楼盘均价普遍高于6000元/平方米,最高的超过8000元/平方米。区域内标志性项目天洋城相关负责人介绍,燕郊已经近两年没有新的土地供应,放量在急剧萎缩,加上CBD东扩以及配套设施的逐渐完善,使得该区域价格在迅速攀升。业内人士分析认为,政策与市场的双重影响是开发商敢于提价的重要因素。一季度以来政府信贷政策宽松,大额的信贷支持,缓解了开发商的资金压力。此外,楼市持续热销成为房价上涨的推手。北京房地产交易管理网数据显示,仅今年4月,北京期、现房商品住宅合计成交18533套,突破了自2007年以来楼市成交量的历史峰值,期房住宅成交量更是创两年多来新高。

此后,楼市继续价量齐升,尽管众多楼盘价格实现了三级跳,但购房者热情却依然高涨。“部分楼盘可能缘于恢复性上涨或跌后补涨。”业内人士表示,去年下半年及2009年初楼市动荡有很多楼盘降价,楼市回暖走高之际这部分楼盘便会补涨。燕郊大盘天洋城2009年初为薄利多销创品牌,曾以区域最低的成本价销售,而其二期南区开盘价格即上涨了近千元,而开盘所推房源当天仍被抢购一空。业内专家指出,楼市涨价潮中也存在非理性因素,一些跟风开发商想趁楼市成交量放大之机大赚一笔,而楼盘的价值和价格是否平衡并不在其考量范畴。而实力开发商除了利润更看重的则是品牌形象,因此,对产品品质会严加把守,而市场也对品牌开发商的楼盘更为买账。

诸如星河湾等高端楼盘,尽管价格也有上涨,但其现房实景的品质保证以及开发商的品牌形象,使其在7月成为市场领军者,单月总签约金额高达8.75亿元。而燕郊区域内的超级大盘天洋城也是独领风骚。“项目造价确实不菲,外立面窗户极其考究,采用的高档中空断桥铝合金窗比塑钢窗每平方米造价增加3倍以上,很多细节甚至可以媲美龙湖地产和星河湾等高端项目。”天洋城销售人员透露。天洋城副总李亦兵也表示,根据市场的一贯规律,高品质楼盘始终能立于不败之地。李亦兵认为,未来市场不确定因素很多,楼市成交量并不稳定,房价的持续上扬,会对刚性需求造成较大打击,对改善和投资型客户也有影响。

在这样的局面下,投机性开发商可能会被淘汰出局。而无论出现任何变化,市场中的品质楼盘总是备受青睐,哪怕是“最冷”的2008年。(夏凌)。

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