谁在为国有土地“变脸”搭台?


 发布时间:2020-10-20 19:24:48

根据中原地产研究部统计数据显示,万科等15家上市房企公布了5月份销售业绩,合计达644.9亿元,环比上涨幅度为28.9%。“市场出现了红五月,全国主要城市楼市明显升温。”中原地产首席分析师张大伟向记者表示,救市政策的出台将愈发频繁,预计2015年标杆房企的销售难度都会好于2014年。不过, 从年内累计销售情况来看,房企整体还未进入乐观状态,上述15家上市房企前5个月的销售业绩合计为2333.16亿元,同比下调3.1%。“预计数据有望在8月份出现同比上涨。”张大伟如是判断。事实上,地产进入“白银时代”后,供求关系已经转变,这倒逼开发商远离了“人找房企”时代,进而不得不重视产品、甚至抱团取暖,加速转型升级抢占市场。

近七成房企实现同比增长 或许,与2014年冲击半年销售业绩的压力相比,今年5月份,上市房企的压力相对小一些。《证券日报》记者注意到,在中原地产提供的统计数据中,已公布今年前5个月销售业绩的15家房企,有10家房企实现了同比增长,但增长幅度并不高,多数维持在10%以内,此外,另外5家同比下滑。当然,这15家房企的销售额尚无法代表整个房地产市场。不过,在各种政策的刺激下,全国主要城市成交量确实已经出现复苏。据中原地产监测,今年5月份,全国主要的54个城市合计住宅签约套数为26.199万套,环比上月的24.17万套上涨幅度达到了8.4%,而同比涨幅更是高达20.1%。值得一提的是,虽然主要城市整体呈现“量价齐升”的市场趋势,但对于全国城市来说,市场分化非常严重,不同城市成交量差别非常大。

但张大伟判断,后续房地产刺激政策还会有多种可能性,地方政府的救市政策力度将会越来越大。“从中原地产在各城市分公司的反馈来看,无论是带看量还是签约量均有明显增加。”张大伟透露道,预计6月份市场将继续升温,前期观望的购房人群将加速入市,下一阶段市场上行行情可期。事实上,借北京等一线城市的上行趋势,布局周边城市的地产商正在加快旗下新盘项目的布局和入市。“房价不会出现普遍性的全面上涨,但一、二线城市的房价上涨趋势将继续延续。”张大伟表示,在这种情况下,房企的利润率继续下调将成为定局,融资需要将非常强烈,进而将导致房企之间的分化也愈发严重。房企拓宽产品线抢市场 事实上,今年以来,万科、方兴地产等多数房企都在升级产品线,建立多元化产品线,摊薄市场风险,同时抢先在有发展潜力的城市布局,占据市场份额。

万科不但换了LOGO,还提出了由万科社区服务商1.0时代的“三好社区”升级至2.0时代的“V-LINK”。对此,万科声称是为了向“城市配套服务商”转型。“地产行业进入‘白银时代’是房企升级产品和转型的大背景。”某业内人士向《证券日报》记者直言,利润率的走低,市场存量的难以消化,当简单的规模扩张和利润率无法匹配时,房企才开始思考产品、尝试转型。无独有偶,除了行业龙头房企万科在转变,老牌央企方兴地产也在“求变”。近日,《证券日报》记者从擅长于高端产品线开发的方兴地产获悉,公司正在向“城市运营商”转型,而其近年来已经投资了多个“造城”项目,包括耗资600亿元投入的长沙梅溪湖、斥资400亿元投入的青岛中欧国际城等超大体量的城市综合体项目。

值得注意的是,据《证券日报》记者了解,方兴地产在“造城”的产品线上,已经布局了长沙、青岛、南京等地,目前正在广州寻找合适项目。而“业态多元化”是方兴地产城系产品的核心,也是抢占市场的竞争力。此外,方兴方面表示,方兴不是一个企业在“造城”,方兴在操盘这类大型项目时,一般会寻求合作者“入场”,快速提升区域价值,分摊压力,“方兴的重点是去运营城市”。“如果说梅溪湖项目让方兴地产获得造城经验,并且通过一级土地开发获得220亿元收入,那么青岛中欧国际城项目就是借梅溪湖的造城经验,完成融合生态、智慧、多元、国际文化的城市运营级项目。”接近方兴地产人士向《证券日报》记者透露,转型成为“城市运营商”后,有利于方兴获取更多高性价比优质土地,抢占市场份额,进而深化全国战略布局。

由此可见,地产进入“白银时代”后,供求关系已经转变,这倒逼开发商远离了“人找房企”时代,进而不得不重视产品、甚至抱团取暖,加速转型升级。

近期,急剧升温的“小产权房”话题引发业界广泛关注和讨论,也让这一历史遗留问题再次进入公众视野。《经济参考报》记者从相关政府部门了解到,在三中全会前,围绕小产权房很难有相关措施出台。但专家认为,虽然小产权房问题不会在短时间内解决,但是三中全会很可能为这一“历史遗留问题”破题迎来契机。日前,国务院发展研究中心公布的其为十八届三中全会提交的“383”改革方案提出,在规划和用途管制下,允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场,对已经形成的小产权房,按照不同情况补缴一定数量的土地出让金,妥善解决这一历史遗留问题。此方案再度引来市场关注。与此同时,作为南京大型小产权房项目的七彩星城,开始补办土地出让手续,其业主可以更换购房合同以及办理银行按揭等手续,但此举被外界认为是“变相”为小产权房转正。

不过,南京市国土局指出,这一系列动作是对历史遗留的集体土地房地产处置的延续,不可解读为“小产权房转正”。接受《经济参考报》记者采访的住建部官员表示,在三中全会之前有关小产权房政策走向并不确定,因此难下定论。接近国土部的相关人士也表示,关于小产权房的相关口径并未发生变化。实际上,国土部曾多次表示小产权房不合法。国土资源部执法监察局巡视员王宗亚表示,我国已在部分地区对清理小产权房工作进行试点,“中央要求各地对农村集体土地进行确权登记发证,凡是小产权房不予确权登记,不受法律保护。” 据了解,“小产权房”是占用农村集体土地建设,并向农村集体经济组织以外的成员销售的商品住宅。国家法律法规有明确规定,城镇居民不得购买农村宅基地建房,不可以购买“小产权房”。

但由于小产权房价格是商品房价格的1/3至1/2,较低廉的价格能吸引到不少消费者,在多地商品房供需失衡的背景下,促使小产权房问题愈演愈烈。据国土资源部不完全统计,2007年以前,全国小产权房的面积累计高达66亿平方米。另据国土资源部抽样调查显示,目前在北京、天津、成都、西安、武汉、南京、济南、郑州、广州、深圳等地,均已建起大量的小产权房。全联房地产商会名誉会长聂梅生在接受《经济参考报》记者采访时表示,小产权房的主要购买群体是中低收入阶层,在商品房价格居高不下、保障房资格不足的背景下,中低收入者不得不选择位置较远、配套及保障较差,但价格低廉的小产权房,也随之形成了夹心层的房地产市场。值得注意的是,早在2011年,国务院已经成立了由国土部和住建部牵头组成的小产权房清理小组,但清理工作却一直难有进展。

知名财经评论员马光远表示,自1995年起,小产权房问题便逐渐显现,但由于其涉及城乡二元结构而带来的土地问题、农民土地利益分配、地方政府对于土地与市场的垄断问题等多方面,使小产权房清除工作难以解决。另外,中国土地勘测规划院土地工程师邹晓云也对《经济参考报》记者表示,全国各个地方小产权问题情况复杂。一方面,对全国范围内小产权房的总体数据难以统计,另一方面,如果要解决一些城市周边的小产权房,涉及的将不仅仅是老百姓的财产问题,而是居住问题。所以,这么多年来小产权房无法根本解决,并不是因为我国当前的制度或者思路方面的问题,而是利益分配问题。太原市国土部门负责人指出,近年来,国内有些省份搞过小产权房解决试点,但经验不成熟。其核心问题仍是土地不合法。

在没有合法手续的土地上擅自搞建设,根本得不到国家的认可,从政策层面上来说,很难使其合法化。但马光远认为,未来对于小产权房问题的解决,最根本是要尊重历史,尊重现实。“因此,小产权房转正是大势所趋,但补缴一定的土地出让金或者税款等方式来转正,各地情况不同。” “但改革将会是漫长的,短期内难以进行。”马光远同时指出,解决小产权房问题,中央应推出总体方案,并不应该一棒子打死,全部进行拆迁,而应是多方共赢的解决方案。邹晓云建议,以一种利益诱导机制,追缴土地增值税等方式,让这部分小产权房以市场化的途径进行流转。或可以通过另外的方式纳入当地保障房程序。聂梅生也指出,在房价较高的一线城市进行小产权房入市试点,使小产权房转变为可合法交易的、以自住为主的、特殊性质的“商品房”,其根本属性并不是大产权房,而是类似于经济适用房和公租房的保障房,从而扩大城镇住房供给来源。

另外,把小产权房与保障性住房建设有机结合起来,将部分存量小产权房转化为保障性住房。

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