4月楼市热词盘点:降价、回暖、刺激刚需


 发布时间:2020-11-25 08:45:17

限购时期的买房故事 呼和浩特限购启示录 造城身体虚胖 限购一剑封喉 作为均价六七千元的北疆边陲省会城市,限购三年多带来了楼市寒冬,所增加的库存将要耗费若干年才能消化完毕。研究房地产市场多年的当地楼市专家认为,作为服务型政府,如今取消限购是回归本位,用“眼睛”密切关注市场动向,以有形之手——颁发建设证、预售证等行政方式对市场供应进行控制,比单纯地抑制需求造成供求扭曲要来得合理。据呼和浩特房地产统计数据表明,2010年一手住宅成交面积175.94万平方米,成交套数16639套,销售均价约3990元/m2;2011年一手住宅成交面积达300.88万平方米,成交套数28849套,销售均价约4662元/m2;2012年一手住宅成交面积180.96万平方米,成交套数15043套,销售均价5128元/m2;2013年一手住宅成交面积157.6万平方米,成交套数13519套,销售均价5473元/m2。2014年1~9月一手住宅市场成交面积104.86万平方米,成交套数8738套,销售均价5849元/m2。

从限购前后的成交量来看,2011年限购开始前的“末班车”效应促成楼市放量成交,之后限购发挥作用,楼市成交逐步萎缩,但价格依然以10%~20%的幅度上升。从楼市追溯分析来看,限购对作为北疆边陲省会城市的呼和浩特来说的确没有必要,为躲避限购而提前透支的房地产消费力,对市场反而带来一定伤害。地产人士对呼市的高库存虽然抱有疑虑,但认为相比起一、二线城市,呼市仍有一定的发展空间,城市改造将释出更多的需求和土地供应,但政府应考虑到目前的高库存而区别对待不同的区域。高库存之困 低地价建大盘 一或暴利一或暴跌 呼和浩特全市面积17224平方公里,但大部分面积都为山脉,可建楼房的土地集中在东面和西面。位于呼市西面的金桥开发区和金川开发区面积都在10平方公里以上,云集多个百万平方米建筑面积的大盘,新区楼市供应大又碰上限购,楼市遭遇降价压力。据呼市地产人士透露,位于赛罕区边缘的金桥开发区,2010年楼价只在1000元/m2出头,2014年10月最新价格已升至5850元/m2,涨幅接近500%,跑赢市区楼价。

由于新区开发土地多,楼价上涨快,开发商纷纷来这里开发,一个在赛罕区接近金桥开发区的大盘之前产品已卖至“6字头”,由于限购导致市场萎缩,今年年中价格下调至“5字头”,引发业主不满。对地产商来说,拿到便宜的土地再高价售出房屋,是“暴利”的来源。金桥、金川开发区早年拿下土地的开发商都获利丰厚。如一位来自南方的开发商在呼市下辖的土左旗拿下大量土地,地价非常便宜,房价仅在每平方米三四千元,距离市区又不很远,买不起市区六七千单价房屋的“上车族”可以在金川轻松置业。位于土左旗的房屋又不受限购的约束,因而在限购期间成交大涨。而位于限购范围之内的金桥、金川开发区的发展商,只好眼睁睁看着成交旁落他人。

金地股东大会上审议通过公司定向增发融资41亿元方案。此前,金地董事长凌克曾对记者表示,如果融资成功,今年将斥资100亿元来买地,集中于上海等一线城市。另据记者了解,金地除了定向增发融资外,正与政府协商退掉其在广州的地王项目。在房地产行业资金困顿的情况下,金地能否顺利完成它的抄底计划? 融资退地抄底 金地董事长凌克在2008年年报发布会上向记者透露,如果金地41亿定向增发融资成功,将斥资100亿元来买地,具体要视融资大小,但至少会花50亿拿地。2007年,金地斥资161亿拿下的504万平方米的土地让其懊悔不已,从2007年四季度开始急刹车,2008年仅新增西安一个项目。金地总裁张华纲告诉《华夏时报》记者,土地价格已回归到了合理价位,今年是拿地的良机,金地将立足于现有的城市扩张土地储备,主要是在上海、珠三角和环渤海地区的一线城市。金地2008年年报显示,从其销售情况来看,2008年,上海是金地增长最快、业绩最好的区域,在金地约114亿的销售额中,上海格林世界、金地湾流域和未未来三个楼盘就达到43.6亿,去年金地在上海的主营业务收入约33亿,占公司收入的三成。但其长三角的土地储备在金地1133万平方米的土地储备中,仅为279万平方米,而销售业绩不被业内看好的珠三角有400万平方米,张华纲认为上海价格调整的压力已不大。

业内人士分析认为,今明两年,金地的业绩增长主要还是得依靠上海。中国指数研究院企业研究员陈彦彬对本报记者说,在去年各地销售普遍不佳的形势下,上海的销售额能占这么大的比例给了金地不小的信心,这也许是金地想加大上海和华东地区投资的一个重要原因。虽然和各地相比金地在上海的楼盘销售率比较高,但今年是否一定是扩张的好机会,还不好说。平安证券房地产分析师刘细辉对记者说,集中依靠一个市场的风险会比分散的要高很多,但如果赌对了,金地今年还可以保持较高的增长率。扩张过程中解决资金问题成了当务之急。据记者了解,2007年9月,金地用15.9亿元的价格拿下广州番禺地王,已付2.9亿元土地款,但由于土地出让方没有在规定期限内交地,已构成了事实上的违约。张华纲告诉《华夏时报》记者,目前正在和政府协商,但金地已经不打算再要这块地了,当然也不排除别的解决方式,如政府给金地换好的地块等。另据其透露,金地和瑞银集团的合作业务将在2009年取得突破性进展。金地多方位筹集资金,准备在2009年拿地抄底,显示其对于市场的乐观。凌克在会上甚至表示,在未来3-5年,金地计划达到年销售额500亿的目标。但房地产市场仍处于调整期,这目标难度颇高。

中小户型战略之争 2009年的楼市寒冬里,中小户型的风光一览无余。万科、保利都加大了中小户型的开发,来争夺刚性需求群体,就连一向开发豪宅的华侨城,也在深圳开发了小户型的楼盘。2008年金地很大一部分销售靠的也是中小户型,但从2009年开始的未来5年,金地却明确要走中高端产品路线。张华纲告诉《华夏时报》记者,中高端产品主要表现在品质上和价格上,价格要比同档次的房子高一点,其中有一部分中小户型,但90平方米以上的比例偏多。“万科和保利走的路线都是薄利多销,尽量降低成本,他们对市场判断都很谨慎,所以万科今年又继续加大中小户型的比例。”刘细辉认为,金地和他们的战略差别很大,走中高端路线,现在还不好说对市场把握是否准确。“3月份数据显示,上海市场的改善性需求开始上升,此前一直是以刚性需求为主。”张华纲表示,金地是根据市场的走势,来制定中高端产品路线。中原地产咨询研究部经理马冀向本报记者透露,其实在2008年,金地就尝试了将上海金地湾流域的两套70-90平方米的房子打通并为一户,因为70平方米的房子可以享受政策优惠,这样既降低了购房人的成本,又迎合了一部分人的改善性需求。“2005年以前买的房子都已经增值,这部分人群也有很强的购买力。

在楼市低迷的情况下,有改善性需求的人,会趁机换大房。”马冀对记者说,金地可能认为接下来改善性需求会成为市场的主流,因此主打中高端产品。但马冀认为,这也有不少风险,今年一季度楼市虽有回暖,但未来楼市下行的风险仍较大,只有刚性需求比较稳定。虽然高档房给开发商带来的附加值比中、低档房要高,但这不仅需要操作经验,也需要市场对其品牌的认知度。金地一直定位在中档房,客户对金地的高档房还比较陌生,还要很长的时间才能赢得市场的认可。

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