全国楼市正在经历变脸 郑州楼市呈现理性繁荣


 发布时间:2020-11-26 09:15:24

价涨量跌成为市场的基本特征。新闻分析 供应不足、开发商提价 万元房借机上位 从去年年底到今年年初密集出台的一系列调控政策,遏制房价过快上涨是主要指向,“但到现在我们还看不出政策有任何效果”,薄夫利给出了这样一个结论。在分析济南楼市最近一段时间价格过快上涨时,薄夫利称,从春节至今,济南楼市还处在一种供不应求的状况,典型表现是新增房源太少,尤其是新开盘的房源,在全部市场项目中不足一成,“市场上的在售楼盘还是以尾房消化为主”。“由于在2009年下半年获得土地的项目,达到预售条件最快也要在2010年下半年,供应不充足是目前市场面临的主要问题。” 与此同时,由于绝大部分开发企业在2009年完成或超额完成了销售任务,回笼了大部分资金,因而在今年项目继续销售过程中提高售价,实现尽可能多的利润是很多开发企业的主要目的。在这种情况下,万元房成为济南楼市一景也就不奇怪了。新闻预测 省城房价或提前进入万元时代 山东中原的薄夫利称,一线城市平均过万楼盘大约占全部项目的60%左右,虽然目前济南还没有达到这一比例,但不断增加的万元楼盘已经将济南与一线城市之间的楼市价格差距不断拉近。

薄夫利称,如果这种价格快速上涨持续下去,济南楼市的成交均价整体破万年内可能出现,“我们此前的预测是在2012年底,但现在看要提前”。(张璐)。

继上周房山理工大学9号地以“面粉卖过面包”的价格成功出让后,北京土地市场继续上演这一场景。昨日,北京市土地整理储备中心再度出让三宗房山理工大学地块,平均楼面价达到1.7万元/平方米,加之3000元/平方米的建安成本,曾经是北京价格洼地的西南六环,单在住宅成本一块就已经超过2万元/平方米,北京市国土部门也凭借着昨日53.65亿元的土地出让金,让年内土地出让金总额突破千亿元。上周理工大学9号地拍出令人咋舌的2万元楼面价,显然给房山区域注入了一针兴奋剂,昨日成功出让的理工大学1、2、7号地,在现场竞拍前就收到了36次网上报价,吸引了万科和住总联合体、泰禾、首创、融创、富力等18家房企和联合体参与竞争。其中,泰禾、万科、富力以及万年基业等多家房企都曾参与竞逐一周前的9号地。根据北京中原地产统计数据,2007年以来,房山住宅类土地楼面价最高的为一周前万年基业所斩获的理工大学9号地,成交楼面价高达2万元/平方米,远超三年前苏宁电器所保持的9465元/平方米纪录,并秒杀区域在售所有项目平均售价,因为截至目前,北京房山区年内商品房销售均价最高的为金地朗悦,年内签约均价为19820元/平方米。

北京中原地产市场部研究总监张大伟分析,近日出让的房山区理工大学四宗土地,出让价格将会明显影响房山区域市场,从整体市场走势来看,土地作为房地产市场的惟一原料,高地价明显刺激房价上涨,争抢激烈的土地市场会很快将价格信息传递到住宅交易市场。就在曾被看做是京城楼市价格洼地的房山住宅成本价迈入2万元时代的同时,北京年内的土地出让金也水涨船高。截至昨日,2013年土地出让金已超过千亿元,达1036.92亿元。“不是房企有钱,而是我们都太饿了。”一位房企负责拿地的副总如此评价当下的土地市场,在他看来,正是由于在北京市土地市场屡屡受挫的企业太多,不得已只能抬高预算成本,而这必然会传导至成品房市场。尽管拿地成本不断攀升,但在昨日竞价现场,开发商们的一个共识却是北京的市场并没有过多泡沫,或者说需求可以支撑当下的价格。融创中国董事长孙宏斌也在昨日业绩说明会上直言,即便是亦庄地王,保守估计也可以获得可观利润。

与房地产市场一样,土地市场也走到了十字路口。此前,土地快速升值给房地产开发带来的利润都十分可期。然而,海通证券近期一份报告却披露,土地红利带给开发商的高收益即将宣告终结。报告显示,从2011年到2013年,国内地价、房价和CPI的复合年均增速分别为5.84%、5.16%和3.02%,已呈相互趋近态势,地价、房价的增幅甚至已经比中长期贷款的基准利率还要低。在这样的背景下,利用银行、信托甚至民间借贷融资囤地会产生巨额亏损。土地市场的价值正在被重新评估。高增长时代终结 2013年3月,香港房地产公司新世界发展将自己手中持有的一宗地块以90亿元的价格卖给了融创绿城。

而在1993年,新世界买入这一地块的价格是7.5亿元。20年间土地价格涨了12倍,收益远远超过了单个房地产项目开发所能获得的利润。这样以土地升值获得利润的运作模式并非个例。还有一种短期囤地的方式,即是以房地产开发为基础,在拿地后不急于开发,等待房价上涨周期到来再将项目推向市场。这种方式多发生在高价拿地之后。以囤地方式通过土地升值获利的模式最早发生在早年的香港企业身上,香港企业对这种模式情有独钟,并且依仗其精准的判断和快速的反应从中获得丰厚的利润。随后,越来越多的国内房企也争相效仿。在房地产过去的黄金十年中,这种模式在全国多地屡试不爽。

香港企业之所以能够从囤地中获利,有三个因素。第一,有足够的资金来承受囤地过程中的各类压力。第二,能够准确识别和预测地块未来开发的增长潜力。第三,能够寻找到合适的买家,获得较高的土地溢价。囤地模式的本质是对城市发展下的土地红利的直白套现。然而不论无何,囤地模式能够获得利润的前提都是土地价格及房价的快速上涨。有数据显示,从2004年到2013年的10年间,全国平均地价从332元/平方米涨到1144元/平方米,翻了三倍有余。一线城市地价上涨的幅度更是非常之快。过去10年,房地产行业的黄金时期给予了囤地有力的支持。

而进入平稳发展的白银时期,这种支持是否还会存在? “现在不会还有企业考虑在北京上海这种地方囤地了。”泰禾集团负责拿地的相关人士告诉记者,对于在竞争激烈的一线城市生存的开发商来说,高周转几乎是降低风险收获利润的必行之路。在一线城市开发的房地产企业都在面临着土地成本升高侵占利润的窘境。2012年北京楼面地价与房价比为0.31,2014年这个数值升到0.41。土地成本占房子售价的比重越来越高。土地成本则意味着机会成本和财务费用。一位业内人士坦言,万科、绿地这类大规模的房企储备一宗地块所需要支出的财务成本大约是地价的10%。

如果每平方米土地储备每年支出的财务成本是2000元,但房价每年只能涨3000元,对于开发商来说就是风险、甚至是赔钱。房价停滞 倒逼囤地改革 香港囤地能够成功,根本上是因为香港是弹丸之地,土地越用越少。但中国内地土地并不缺乏。在早期囤地能够成功,是因为中国改革开放的红利和城镇化的红利共同作用,催生了囤地的价值。但随着房地产市场供求关系的基本平衡,房价高速上涨的时期已经基本过去。万科总裁郁亮将接下来的十年定义为白银十年,所谓黄金时代已经过去。供求基本平衡,就意味着除了一线等少数地区,大多数地方的房价不会暴涨,甚至会停涨。

即便在北京、上海等地,2014年以来也失去了涨价的原动力。这进一步瓦解了囤地的基础。融创中国董事长孙宏斌就此直言,北京、上海土地价格上涨过快,远远超过了房价的涨幅。在当下的房地产形势来看,这是难以为继的。北科建集团董事总经理王勇向中国房地产报记者表示,随着国内房地产市场逐渐成熟,政策的完善,地价处于高位,现在囤地这种方式获利的空间很小。王勇认为,相比起一二线城市,三四线城市碰到的问题可能更大,很多地方的规划远远超过了当地城市所能够承接的水平,现在三四线城市住宅市场过剩问题已经凸显。除了产业地产外,囤地的实际意义已经不大。

另一位开发商表示,旅游用地囤地现象是比较严重的,像一些三线旅游城市,土地成本较低,未来升值空间还是看得见的,可能储备一年土地升值的收益就盖过成本了。这也是还能够运用囤地模式的根本原因。这也逼得手中持有大量土地的开发商,必须重新思考土地策略。房企需转变思路 “房地产行业的黄金暴利时期已经过去了,这个时代比的是前期的策划能力、产品设计能力,包括成本管理、工程管理、营销能力,甚至是周转速度,我们只能以加快周转的方式来获得利润。”王勇表示。“不能坐等土地涨价带来利润,不劳而获,企业就只能提高开发能力完善运营体系,快周转可以降低财务成本。

”某房企拿地负责人告诉中国房地产报记者,现在很多企业要求拿地后8个月产品入市以实现高周转,以这样的速度往前推,就要求企业在拿地之前就考虑产品类型,做好规划。拿地后两个月之内需要拿到规划证,紧接着就必须开始施工,这需要成熟的产品线支持。随着房地产市场的逐步完善和调整,土地价格的长期趋于高位,房价的高增长即将成为过去,囤地这种方式已经被越来越多的房企摒弃,取而代之的是更多的房企采用低利润、快周转的运营模式。在一些城市囤地越多可能带来的风险和亏损越多。土地市场的变化,带给企业新的思考,如何运作土地,这个房地产开发中的必要生产资料以得到最大的收益成为大家关注的焦点。

囤地模式难以为继,开发商必须要重新思考拿地和开发的关系,甚至需要重新建立商业模型。这不仅是未来房地产开发的需要,政府也加大了对囤地的打击力度。现在是时候告别囤地模式了。

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