“双降”推高地价?开发商并购中小房企更划算


 发布时间:2020-11-29 00:38:47

广西南宁市住房保障和房产管理局发文称,从4月25日起,广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。据悉,南宁是首个由官方发文放松限购的城市,被业界称为打响了“救市”第一枪。业内专家表示,松绑限购对二三线市场影响力度不大,这种政策的救市作用有限。南宁市住房保障和房产管理局称,此次措施是根据促进北部湾经济区开发政策制定。今年以来,信贷紧缩导致市场观望气氛加剧,部分地区“限购松绑”的消息此起彼伏。除了南宁外,近期相继传出温州、长沙、杭州等多城市在酝酿松绑限购,最后都被辟谣。4月28日,天津滨海也传出消息,该市将实施差别化限购,只要滨海范围内无房即可在新区购房。

但此事也暂时没有正式文件出台。知名经济学家马光远表示,从今年楼市形势看,推高房价多年上涨的货币政策已经收紧,三四线城市供应出现过剩已成共识。从今年房地产数据来看,中国房价单边上涨的历史已经结束,在这样的背景下,一些库存较大的城市松绑“限购”很正常。中原地产首席分析师张大伟分析认为,对于除北京、上海等少数城市外,因为户籍政策相对比较宽松,限购政策并非抑制楼市的最主要政策,对于这些城市房地产市场来说,限贷是影响市场的最关键因素,另外过高的库存也是影响最近楼市出现调整的主要原因之一。预期跟随南宁出台救市政策的地方政府将会明显增加。但因为在二三线城市户籍相对比较宽松,限购政策本身对市场影响力度不大,这种政策的救市作用有限。

对超过动工开发日期满2年未动工开发、超过动工开发日期满2年未完成项目投资总额25%,非因政府原因和不可抗力造成的土地闲置,市、县、自治县人民政府可以无偿收回国有建设用地使用权。该规定首先明确了闲置土地的定义:超过动工开发日期满1年未动工开发的;超过动工开发日期满2年未完成项目投资总额25%的;已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%,中止开发建设满1年的以及法律、法规规定的其他情形,具有上述情形之一的国有建设用地,都为闲置土地。其中,上述动工开发的认定标准为,需挖深基坑的项目,基坑开挖完毕;使用桩基的项目,打入所有基础桩;其他项目,地基施工完成1/3以上。而对闲置土地的处置,规定明确,非因政府原因和不可抗力造成土地闲置,超过动工开发日期满1年未满2年不动工开发的,市、县、自治县人民政府征缴土地闲置费:以出让方式取得国有建设用地使用权的,按照土地出让金的5%至20%征缴;以租赁、承包方式取得土地使用权的,按照当年租金、承包金的20%至50%征缴;以划拨方式取得土地使用权的,按照划拨价款的5%至20%征缴;没有划拨价款的,按照政府支付的划拨土地取得成本的5%至20%征缴。

对非因政府原因和不可抗力造成土地闲置,如果超过动工开发日期满2年未动工开发的;超过动工开发日期满2年未完成项目投资总额25%的以及法律、法规规定的其他情形的,市、县、自治县人民政府可以无偿收回国有建设用地使用权。(中新网房产频道)。

房价丝毫没有下降的苗头,在中央企业大举收购土地之后,国土资源部规划司司长董祚继昨日接受记者采访时表示,从长期看,我国正处于加快发展的过程中,土地日益稀缺,商品房的价格还将上涨,区别仅在于“正常上涨”与“非正常上涨”。而中国社科院最新推出的《住房绿皮书》中,则认为由于地方政府的扶持政策将陆续推出,多个沿海城市的“土地价值潜力”高于全国水平,这些城市的地价将继续上涨。虽然消费者和各路专家对房价走势的争论早已展开,但在调控政策之后,政府部门力挺房价、地价尚属首次。政府高调力挺房价,无非是期望房地产业能一如既往,重新成为启动内需的火车头。

遗憾的是,从目前的情况看,房价上涨与购房者的持续收入能力下降趋势,将成为房价透支经济增长动力的最大悖论。这意味着,倘若房价继续上涨,将延缓经济复苏的步伐。无疑,在全球经济陷入衰退的背景下,我国率先恢复经济增长的成就举世瞩目,但稍加分析就知道,自2007年后推出的一系列房地产市场调控措施,遭遇金融风暴以及结构调整的双重冲击被迫中断,这一轮房价上涨的原因,无非是因为在经济低迷之下,国家推出一系列刺激经济政策所带来的泛滥流动性所致。值得忧虑的是,当前的增长动力80%来自投资。

在整体宏观经济仍然低迷,消费迟迟得不到拉动,庞大的过剩产能找不到消费者的情况下,房地产市场和股票市场却一枝独秀。这一现象本身就足以说明:旨在提高居民收入水平和经济长期景气的政策性资金,被大规模地用于抬高商品房和金融产品价格,形成透支居民的消费能力和经济发展可能性的经济泡沫。更值得忧虑的是,在结构性扭曲尚未理顺,房价仍然没有调整到位的情况下,仓促放松“二套房贷”的限制,释放“调控结束”的信号,将为银行信贷带来重大风险。至于“土地价格潜力”,不过是“城市化率提高将极大地刺激住房需求”的另一种表述。

一直以来,国际上不少城市通过城市化拉动房地产业发展的经验,成为中国专家嘴边的金科玉律。但必须看到的是,在城市对外来人口在教育、医疗、社会保障方面的歧视下,经济增长和人口扩张并不一定带来住房购买力,更谈不上购房之后的一系列消费需求。根据本报珠三角五城市调研,在民工荒的背景下,广大外来工的议价能力提升极其有限,大多数外来工的收入仍旧只有一千多元。在剔除了包吃住即住房消费为零的样本后,外来工的住房消费占收入的20%,试问在这样的收入水平上的“城市化”怎么可能为房价上涨提供支撑? 房地产当然应该成为刺激消费的主要动力,但前提有三:一是房地产市场的供求结构调整到位,二是地方政府的土地供应制度改革到位,三是城市化进程中的歧视性政策被彻底废除。

显而易见,在金融危机冲击下,房地产供求结构调整远未到位,最明显的例子是中小户型住房和保障性住房尚未大规模上市。可见,此前出现的房价下跌,仅仅是出于市场对政策因素的预期,而并不是出于政策因素真正发挥作用。而在土地供应制度方面,无论是地方政府按计划大幅提升土地供应,还是严肃治理囤积土地的政策,都未在全国范围内得到很好的贯彻。特别值得警惕的是,有关部门又再次提出收紧土地供应来治理囤积土地,这无疑只能为地方政府和开发商哄抬地价提供最佳的借口。必须再次强调,房地产事关民生根本,牵连经济大局,绝不能以工具性目标为驱动力,通过透支经济增长动力的方式仓促启动,否则纵使房价如愿上涨,也只能掩盖深层的结构性矛盾,挖空经济健康增长的基础。

(南方都市报社论)。

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