2009年第一季度中国房地产市场呈现疲软势态


 发布时间:2021-03-04 14:34:45

随着政策效应逐渐显现,楼市上行趋势有望持续,但由于库存依然高企,房企资金压力仍在。因此,并不会出现大幅度反弹现象,“量增价稳”将是年底楼市的主要趋势。杨科伟最后表示,近期各方救市政策频出,短期内可以迅速提升市场信心,降低购房者观望情绪,但无力改变长期市场格局。房地产市场目前供大于求的基本面已经形成,仅仅靠几则刺激政策很难改变目前整体格局。(梁倩)。

金地股东大会上审议通过公司定向增发融资41亿元方案。此前,金地董事长凌克曾对记者表示,如果融资成功,今年将斥资100亿元来买地,集中于上海等一线城市。另据记者了解,金地除了定向增发融资外,正与政府协商退掉其在广州的地王项目。在房地产行业资金困顿的情况下,金地能否顺利完成它的抄底计划? 融资退地抄底 金地董事长凌克在2008年年报发布会上向记者透露,如果金地41亿定向增发融资成功,将斥资100亿元来买地,具体要视融资大小,但至少会花50亿拿地。

2007年,金地斥资161亿拿下的504万平方米的土地让其懊悔不已,从2007年四季度开始急刹车,2008年仅新增西安一个项目。金地总裁张华纲告诉《华夏时报》记者,土地价格已回归到了合理价位,今年是拿地的良机,金地将立足于现有的城市扩张土地储备,主要是在上海、珠三角和环渤海地区的一线城市。金地2008年年报显示,从其销售情况来看,2008年,上海是金地增长最快、业绩最好的区域,在金地约114亿的销售额中,上海格林世界、金地湾流域和未未来三个楼盘就达到43.6亿,去年金地在上海的主营业务收入约33亿,占公司收入的三成。

但其长三角的土地储备在金地1133万平方米的土地储备中,仅为279万平方米,而销售业绩不被业内看好的珠三角有400万平方米,张华纲认为上海价格调整的压力已不大。业内人士分析认为,今明两年,金地的业绩增长主要还是得依靠上海。中国指数研究院企业研究员陈彦彬对本报记者说,在去年各地销售普遍不佳的形势下,上海的销售额能占这么大的比例给了金地不小的信心,这也许是金地想加大上海和华东地区投资的一个重要原因。虽然和各地相比金地在上海的楼盘销售率比较高,但今年是否一定是扩张的好机会,还不好说。

平安证券房地产分析师刘细辉对记者说,集中依靠一个市场的风险会比分散的要高很多,但如果赌对了,金地今年还可以保持较高的增长率。扩张过程中解决资金问题成了当务之急。据记者了解,2007年9月,金地用15.9亿元的价格拿下广州番禺地王,已付2.9亿元土地款,但由于土地出让方没有在规定期限内交地,已构成了事实上的违约。张华纲告诉《华夏时报》记者,目前正在和政府协商,但金地已经不打算再要这块地了,当然也不排除别的解决方式,如政府给金地换好的地块等。

另据其透露,金地和瑞银集团的合作业务将在2009年取得突破性进展。金地多方位筹集资金,准备在2009年拿地抄底,显示其对于市场的乐观。凌克在会上甚至表示,在未来3-5年,金地计划达到年销售额500亿的目标。但房地产市场仍处于调整期,这目标难度颇高。中小户型战略之争 2009年的楼市寒冬里,中小户型的风光一览无余。万科、保利都加大了中小户型的开发,来争夺刚性需求群体,就连一向开发豪宅的华侨城,也在深圳开发了小户型的楼盘。2008年金地很大一部分销售靠的也是中小户型,但从2009年开始的未来5年,金地却明确要走中高端产品路线。

张华纲告诉《华夏时报》记者,中高端产品主要表现在品质上和价格上,价格要比同档次的房子高一点,其中有一部分中小户型,但90平方米以上的比例偏多。“万科和保利走的路线都是薄利多销,尽量降低成本,他们对市场判断都很谨慎,所以万科今年又继续加大中小户型的比例。”刘细辉认为,金地和他们的战略差别很大,走中高端路线,现在还不好说对市场把握是否准确。“3月份数据显示,上海市场的改善性需求开始上升,此前一直是以刚性需求为主。”张华纲表示,金地是根据市场的走势,来制定中高端产品路线。

中原地产咨询研究部经理马冀向本报记者透露,其实在2008年,金地就尝试了将上海金地湾流域的两套70-90平方米的房子打通并为一户,因为70平方米的房子可以享受政策优惠,这样既降低了购房人的成本,又迎合了一部分人的改善性需求。“2005年以前买的房子都已经增值,这部分人群也有很强的购买力。在楼市低迷的情况下,有改善性需求的人,会趁机换大房。”马冀对记者说,金地可能认为接下来改善性需求会成为市场的主流,因此主打中高端产品。但马冀认为,这也有不少风险,今年一季度楼市虽有回暖,但未来楼市下行的风险仍较大,只有刚性需求比较稳定。

虽然高档房给开发商带来的附加值比中、低档房要高,但这不仅需要操作经验,也需要市场对其品牌的认知度。金地一直定位在中档房,客户对金地的高档房还比较陌生,还要很长的时间才能赢得市场的认可。

“它们做房地产金融没有优势,市场上已经有很多选择,小额贷款公司、P2P公司,都是它们的竞争对手。” 理财周报见习记者 林劼/深圳报道 前阵子还和房地产中介闹得不可开交的搜房网,近日入股了世联行和合富辉煌两家房地产代理公司。据了解,去年世联行代理的新房销售额超过3000亿,是首家销售额超过3000亿的新房代理公司,位居行业第一名。合富辉煌代理的新房销售额超过2000亿,为行业第三。二者与搜房网的合作不仅有要打通线上线下的势头,还有意往房地产金融方向发展。此前全国多地爆发房地产中介联合抵制搜房网事件,提出的诉求虽然多集中在降低端口费上,但实际上搜房网从最初的信息平台越来越多地涉足房地产电商等与中介业务交叉的领域,或许才是触犯众怒的原因,尤其是在这个大家都不太好过的房地产冬天。

当然此次合作的世联行、合富辉煌都不在此前的抵制联盟之中。搜房网于成立15周年之际改名房天下,启用更接地气的新域名,提出围绕“房”相关的买卖、装修等交易更需要互联网的创新,此次与世联行及合富辉煌的合作也将包括房地产金融。穷则思变 去年底以来,二手房交易量不断下降。房地产中介与开发商不同,调控最先波及的是三级市场。开发商有定价策略、开发周期等,但成交量是中介的生命线。行业不景气,三级市场的敏感度最强,最能反映买卖双方的市场心理。而中介行业虽然本来应该是智力密集行业,但国内的现状是入行门槛低,成了劳动密集行业,因此流动性高,受影响大。

搜房网和房地产中介的关系密切。房地产资深人士朱旗表示,搜房网现在处于转型期,寻找合作公司也是寻找新业务和增长点。市场低迷,股价需要新概念。易居中国执行总裁丁祖昱则认为,入股世联行和合富辉煌能弥补搜房网与线下中介缺少合作的问题。从中介的观点看,大体上还是认为房地产代理传统上是以线下为主,近两年线上在不断发展,但仍有很大不足。毕竟房地产买卖是重大的投资决定,难以在线上完成全部流程。线上的优势在于信息获取的低成本和高效率,线上线下相结合是目前O2O的趋势。深圳中原地产二级市场总经理玉家雄表示,虽然线上线下功能重叠,互相都想做对方的业务,但由于不是本业,做起来效率不高。

房地产行业最能产生效益的环节是成交,因此线下更重要,线上只是配合。搜房网目前的盈利模式不能产生足够的效益,并且以现在的模式,产业链条不能延伸。与世联行、合富辉煌的合作不仅是O2O,还将延伸到房地产金融。但合作更看实践以及合作精神,现在评价言之过早。业内人士则表示, 现在的市场情况下,搜房网及世联行、合富辉煌会更有合作意愿,因为穷则思变,正是合作的时机。而对世联行和合富辉煌来说,与搜房网合作也是向线上拓展的机会。人人益贷总经理邹永治甚至认为这是一种必然:“现在80后(85前)60%都买完房了,剩下的40%,一部分父母有房不用买,大概只有10%-20%没买房。

85后95前是当下买房的主力军,这十年出生的人群是伴随着互联网长大的一代。过去买房都要进街铺,现在先上网。因此结合是必然结果,未来的刚需人群是互联网一代。” 房地产金融机会和风险 搜房网与世联行、合富辉煌合作的另一重点是房地产金融。与其他行业相比,房地产与金融的关系本来就十分紧密。此次合作之前,世联行与合富辉煌都有自己的房地产金融业务。世联行董事长陈劲松表示,世联行已经启动的房地产金融项目家园云贷目前运作良好,但长期运作需要资金来源。世联行也有计划建设P2P平台。与搜房网合作不仅将获得资金,还能带来流量。

合富辉煌董事长扶伟聪则表示,合富辉煌去年拿到了国内小额贷款的经营牌照,但受到注册资金限制,业务量有限。据悉,合富辉煌旗下有保来小额贷款公司,注册资金为2亿人民币。广东互联网金融协会会长陈宝国告诉记者,房地产金融是趋势,美国买房股权众筹有法律保障,虽然国内触及红线,但债权是常规产品,小的房产抵押融资一直在做,大的房地产融资也会有。房地产金融的开发融资、抵押、按揭、二手楼垫资赎契等过去都在做,设立子公司,用自有资金做,与线上公司合作后就是O2O相结合。但这只是辅助手段和尝试,增加利润来源和卖点,不是主要。

邹永治也向理财周报记者表示,未来房地产金融装修贷会比较多,以现在房子40到50年的寿命,平均会经历3次装修。此外租赁贷等也会更多。多种业务合作,用互联网思维运作项目。“做房地产金融赶早不赶晚,现在布局也是市场热点。对搜房网来说,世联行和合富辉煌的客户资源非常重要,都是有名有姓的,还有售楼处门店,这些是关键。”丁祖昱表示。房地产金融或许是热点也是趋势,但由搜房网联合世联行和合富辉煌来做,并不是所有人都看好。玉家雄向理财周报记者表示:“它们做房地产金融没有优势,市场上已经有很多选择,小额贷款公司、P2P公司,都是它们的竞争对手。

房地产金融产业已经出现了一段时间。由于房地产交易金额大,首付提高,按揭利率下降,银行不爱做,就给了其他渠道发展的机会。市场已经有一定的成熟度,它们选择这个时机介入也是看到蛋糕大。”但丁祖昱则认为这不是问题:“房地产金融的市场大,目前没有太多创新产品,这是上万亿的市场。” 也有业内人士对所谓房地产金融本身即抱有怀疑态度。“警惕中国式次贷:因限贷等政策背景,很多房产代理或中介公司异化按揭担保等服务,把签约之后的房款首付和房贷用其他贷款方式进行另类操作,甚至以高额信用卡等做过桥,以收取服务费、手续费等捡拾其利,更有如搜房网联合合富辉煌的所谓互联网金融公司跃跃欲试,大有新拓市场模式之势。

警惕风险呀。”朱旗在微博上写道。其还向记者表示,上市公司的融资成本低,通过房地产金融收取高额手续费,还要看市场是否接受。

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