央行调查显示中国居民购房意愿降至历史最低


 发布时间:2021-04-11 06:26:54

曾在西安与宁波参与多个推进当地城市化进程的重大项目,对房地产政策、金融、投资与开发实务有着敏锐的洞察力和实践力。此文系专家个人观点,不代表本网立场。

金陵晚报报道了在河西天正滨江小区,开发商在卖房时许诺将豪华的十字圆厅给业主做入户门,然而销售结束之后,业主却被通知:十字圆厅产权属开发商,将被收回出租,开发商给业主另开大门。关于十字圆厅的争夺战被金陵晚报报道6天后,小区的天正滨江物业公司贴出一份通知:十字大厅继续作为小区入户门使用。然而,纷争并未就此结束,业主们对开发商是诚心让步,还是另布棋局,心存疑虑。开发商让步居民心不安 开发商的行为被曝光之后,业主们继续维权行为,和开发商僵持不下。4月16日,十字大厅门前,还是之前不久曾经张贴开发公司将收回十字圆厅通知的大门上,小区物业、南京天正物业服务有限公司张贴了另外一份《关于天正滨江原售楼处大堂相关事宜的告知函》,其内容如下: 尊敬的滨江天正业主,今接开发商通知,原售楼处大堂继续作为业主的步行入口使用,自4月20日起该大堂由物业公司统一管理。

特此告知。下面盖有红色公章。看到这份通知的居民们,欣喜万分,维权战终于获胜了,但很快,深深的忧虑掩盖了欣喜。重要通知由第三方转达 4月21日,在小区的物业办公室,物业公司一名经理听明居民们的来意之后,电话联系了物业公司负责人,确认了一个信息,那就是这份通知确实来自开发商,具体的通知部门,应该是开发公司的总经办,是该机构讨论后让物业公司通知业主的。居民们的担心是,报纸、宣传页在前,天正滨江的开发商做出了这样的行为,现在,开发商承诺十字圆厅再给业主,却没有出面书面承诺,甚至连一个口头承诺都没有,只是让物业公司转达这样的重要通知,这就留下了左右逢源的周旋空间——未来,开发商依然可以收回,并且一口否认物业公司的通知,理由是,那是别人的表态,和自己无关。

“当初上报纸都能改口,何况一个第三方转达的意见呢?” 那么,这个传达机构、物业公司,是否现在依然是开发公司的下属公司,能准确代表开发公司呢?未来,居民们的担心是否真有可能出现呢? 物业公司这位经理明确表示,开发公司和物业公司,之前确实是明确的上下级关系,开发商完全控股。但现在,开发商已经逐步淡出了物业公司,就在发出通知的时候,股权结构已经产生了颠覆性变化。“一句话说,现在开发商控制不了物业,物业现在也代表不了开发商。”这位经理说道。于是,这个转达重要通知或者承诺的,真的就只是个“第三方”了。开发商:让步可以出通知不行 居民们电话联系了开发公司鲁经理,提出了两点要求:第一开发商出面出书面承诺,第二,取消已签订的租赁合同并公示。

鲁经理表示,将十字圆厅给业主继续使用,确实是公司的意思,但既然开发公司已经让步,居民们也不能无限制提要求,他们的意思是,双方纠纷到此为止,维持现状最好。至于居民们提出的,要开发商单独出一份承诺的要求,鲁经理表示,开发商有自己的认识,不能居民们提什么就答应什么,居民们指谁出通知谁就要出通知。但目前因为开发商已经放弃了十字圆厅的使用权,所以后期他们会废止和承租单位的合同,这一点没有问题,但更多的承诺,具体的信息,对方不愿意回应了。居民们表示,尽管他们愿意善良地相信开发商是诚恳认错,并改正错误,但程序上的完善确实必不可少,因为经过这次风波,开发商在他们这些老业主心中的可信度确实已经严重打折。这会是开发商以退为进吗? 居民们告诉记者,自己现在最担心的,是开发商的让步,可能并非发自内心,而是被迫的。

“他们现在在南京和句容多地还有项目,投资巨大,现在我们这些老业主的不公遭遇经过媒体报道后,必定直接影响到开发商其他楼盘的未来销售,那是对开发商伤筋蚀骨的危害。” 居民们担心,如果开发商不是诚心改正,而是被强行按头,那么后果将非常令人担忧。“从目前的局面来看,开发商既然让步了,我们业主自然不能采取措施影响开发商未来的销售,而开发商未来的销售完成之后,轻松上阵、再无负担的他们,会如何对待我们呢?” 承诺主体不对、承诺时间没有,这让业主们对开发商的诚意产生了疑虑。业主们担心,开发商在完成南京的其他项目之后,再回头以同样地理由对付他们,届时一切的问题将回到原点,这让步不是让步,而是以进为退和重新布局。“他们现在在这个问题上惜字如金,也许就是为了未来的行动。

”□金陵晚报记者 于志兵。

有关取消交易税费优惠和上调房贷最低利率优惠的报道不绝于耳,对于其存废的争议成为焦点。去年底为了摆脱经济危机的冲击,国家决定实施房地产交易税费优惠以及降低房贷利率优惠至最低7折以来,房地产市场呈现出量价齐升的现象,周二统计局公布的10月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9%,涨幅比9月扩大1.1个百分点,连续第5个月出现涨幅扩大的现象。房地产市场的回暖在一定程度上帮助宏观经济得以迅速走出谷底,但由此伴随而来的则是原本就十分突出的房价收入比这一矛盾在部分大城市体现的更为明显,因此不少市场人士均认为,房地产优惠政策到期不应考虑延续。去年的房地产交易税费优惠覆盖面极大,对于二套房的房贷利率在实际执行中放松的迹象也十分明显,由此带动了投资性购房的再度升温,而投资性购房这一因素原本就是推动部分大城市房价走高的重要力量。尽管有部分投行的研究人员认为投资性购房也是房产需求的一个重要组成部分,但在目前国内现实的社会环境下,过高的投资性购房占比会显著激化社会矛盾,加重大城市普通居民的购房难度,在保障性住房尚未成为覆盖低收入居民住房需求的主要力量的时候,过高的投资性购房比例显然不符合全社会的利益,因此,无论是交易税费亦或是二套房贷利率方面,在年底到期的均不应再给予优惠,以免继续推高投资性购房的占比,产生更大的房地产泡沫。

但与此同时,对于居民首次购房或者换购改善性住房的,交易税费和利率上的优惠仍应考虑延续。应当看到,去年以来交易税费的下降和利率上的优惠在一定程度上降低了普通居民的购房负担,如果在年底到期时不再延续,在目前的房地产市场环境下,只会变相加重居民实际的购房总体支出,进一步推升房价收入比的数值。从历史的经验看,以高交易税费和利息负担压制居民的购房需求,只会将刚性需求的时间暂时延后,一旦市场环境出现改变,房价短期之内就会大幅攀升,这一点在2007年和2009年的上海房地产市场都有过非常明显的表现。除了在对于居民的房地产交易优惠政策上面要体现有保有压之外,对于房地产商也应采取类似的政策,以进一步推动中低价商品房和保障性住房的建设。虽然国家在去年4万亿的经济刺激政策中对于保障性住房着力甚多,但从今年以来的实施结果看,效果却并不理想,截至8月底的全国保障性住房完成投资率仅为23.6%,地方政府政策执行不力难辞其咎。

为了保证财政收入,地方政府今年以来更倾向于大幅批租商品房用地,而非在需要大量财政支出的保障性住房上投入精力,在这种情况下,原本就十分突出的中低收入居民购房难进一步出现升温。在流动性极度宽松的情况下,房地产商天价拿地后囤积的现象重燃,值得注意的是,随着一大批内资地产商赴港上市,土地储备多寡成为其估值和吸引境外投资者的重要筹码,由此进一步推动了房地产商拿地的热情,比如近期拿下上海迪斯尼地块的开发商据报道就是为此进行准备,如果不能对这一现象加以重视,采取适当的措施遏制愈演愈烈的地王争霸战,2007年地王频现之后的市场萧条恐怕又会重新显现。因此,政府必须通过适当的政策鼓励房地产商更多的将精力放在保障性住房方面,对于大量囤积土地而不开发的地产商,在融资途径等方面应当严格加以限制,以防止类似的现象重复出现,形成更为巨大的房地产泡沫。笔者以为,目前的房地产优惠政策如果到期一刀切,对普通居民可能有一定影响,但如果不加区分的一概延续,也不具备实际的可行性,如何做到有保有压,使房地产这一行业在继续拉动经济回升的同时,不再激化目前社会上的住房难这一矛盾,是决策者应当深思熟虑的问题。

(姜山 作者系东航金融注册金融分析师)。

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