海南楼市量涨价跌呈回暖之势 购房热度或将上升


 发布时间:2021-05-04 16:57:56

“两会”期间,有关房地产的话题,除了对崩盘论的激辩外,最热闹的莫过于恒大董事局主席许家印的有关高房价构成的一番言论。作为中国最大的民营房企之一的老总,许家印以一种抽丝剥茧的方式肢解了高房价的各个组成部分,这其中,政府的收益无疑是最大的。许家印直言,政府通过各种手段,从高房价中至少抽得六到七成的收益,而真正留给开发商的利润部分,仅在15%左右。事实上,这还只是许老板治理下的恒大地产的利润率,残酷如杭州市场,绝大多数开发商的利润率,都远在这个数字之下,绿城董事长宋卫平就曾言,绿城从事房地产开发这么多年以来,其平均利润率仅在9%左右。许老板的辩解非常明确,那就是政府推高着房价。

而房地产之所以给人暴利的感觉,一方面是节节攀高的房价;另一方面是令人窒息的销售金额。之所以把许老板的话再拿出来,是因为我突然想到一个问题,那就是房价一旦大跌,这个社会又会变成怎么一副模样?房价大跌的社会,真的会好过房价大涨的社会吗? 按照许老板的分析,房价中最重要的一块是被政府拿走的,也就是说,政府通过房地产这一杠杆,吸走了大量的民众财富。只要民众买了房子,这种吸附就实实在在地发生着。买了房子的民众,若想保全乃至获得更多的财产性收益,唯一的希冀就是手中的房子不会贬值,甚至能够升值。如果做不到这点,民众的财富就有被剥夺的可能,一旦遇上房价大幅下挫,甚至可能意味着血本无归。

这对于民众而言,无论如何是件恐怖的事。中国房价疯涨10多年,对于大部分家庭而言,基本是一套房子消灭一个中产阶级家庭的态势,小两口连同双方父母,两代人的积蓄几乎全部用在了购房上,类似的情况比比皆是。也就是说,差不多中国所有的以中产阶级为代表的民众财富,不管是手中的,还是未来几十年的预测性收入,大多都压在了房子上,房子差不多构成了中国家庭最为重要的那部分财富,一旦这部分财富的安全性受到挑战,甚至被置于山雨欲来风满楼的不安中,他们内心的煎熬,甚至愤懑,将会构成对这个社会的另一种惊心动魄。这在一系列因着开发商降价催生出的砸盘维权中已可读出端倪。

如果真的如某些专家或媒体预测的那样,房价的深度下挫,中产阶级几乎一辈子的劳动成果,将被房地产泡沫所吞噬,这是整个社会都承受不起的。当然,有质疑之声会问,如果房子只是拿来自住的,那么房价的涨跌跟购买者又有什么关联呢?这是种荒唐的逻辑,就像一个人,每天的支出大致是恒定的,你总不能说,他每天就花那么几个钱,他干吗还要去银行把剩余的钱存起来呢?房子无论自住,还是投资,只是它使用功能的一种不同,就其价值而言,都是一致的。房价坚挺,房子值钱,它表述的就是自我财富的一种富足,等到哪天拿它来变现,就意味着等值的真金白银。因此,房价大跌是件万万不能的事,这会让一部分民众在买得起房子的同时,将更多的人置于财富流失的痛苦境地。

这种痛苦带来的后果,不仅仅是众多断供的有可能出现,更在于很多中产阶层理想的破灭。当他们明白,自己数年,甚至数十年的辛勤换来的不过是一个不值钱的钢筋水泥盒子时,他们将深深怀疑他们付出的意义。现实的情况是,房价大涨,民众不满;房价大跌,民众可能更不满。当初不够严谨的制度设计,以后在随后实施过程中的更多走样,决定了中国目前房地产市场的尴尬,也埋葬了整整一代人的青春与努力。

日前,中国社科院发布2009年《房地产蓝皮书》称,中国房地产价格出现深幅大调的可能性不大,主要原因是中国房价泡沫累积有限。从总体上来看,房价上半年总体下行,下半年有望回暖。这一观点却未能得到网民认同,新浪网截至昨晚10点的调查显示,近七成网友反对“泡沫积累有限”的说法,更有87.1%的网友认为下半年楼市不会回暖。而独立经济学家谢国忠更是表示,楼市的复苏一般比股市稍晚,真正恢复正常或要等到2011年。蓝皮书称下半年回暖 社科院蓝皮书指出,从总体上来看,2009年房价上半年总体下行,下半年有望回暖。蓝皮书主编李景国表示,国内外经济形势与房地产市场自身发展规律促使房地产下行,但由于我国房地产供求关系基本面没有发生根本变化,2009年房价总体将处于高位。他指出,总体来看中国房地产价格出现深幅大调的可能性不大,主要因为在房价快速上涨期间,国家采取了限制外资炒房、抑制投资和投机性需求等政策措施,房价泡沫在大范围减跌,而市场需求尤在。

此外,在积极的财政政策和适度宽松的货币政策刺激下,宏观经济有望在下半年走高,推动房地产景气度回升。一些房价调整较大的城市有可能率先走出低迷,趋于回暖。网民质疑社科院说法 该预测一出,马上引起广泛关注。新浪网调查显示,69.4%的网友反对“房价泡沫累积有限”的说法,87.1%认为下半年房地产市场不会回暖,只有8%认为下半年会回暖。业内人士认为,这反映出目前的房价仍未凋整到大众的心理价位。中原地产研究部副经理胡广东也表示,从2007年下半年开始的本轮调整,确实已经挤压出一些泡沫,但业内还是认为房价降幅比较小,总体表现为涨得快降得慢,因此消费者的心理层面远未得到满足。经济学家提出见底参考 独立经济学家谢国忠则在近日于深圳的一次小型会议上指出,楼市的复苏一般比股市稍晚。他认为,目前A股依然是熊市反弹,真正反转要等到2010年下半年,因此楼市真正恢复正常或要到2011年。

他表示,目前楼市出现的小阳春,是因为积累了一些刚性需求,但中国房价太高,很多购房者大多是举全家之力买房。而从供需来看,目前全国房地产总面积达26亿平方米,折算成住房为3000万套,而中国住房需求才1600万套左右。“判断房价是否合适,要看房价和房租之比。一般来说,房价如果是房租20倍的水平,也就是说房价的市盈率为20倍,是老百姓可以承受的范围。”对于怎么判断楼市何时见底?谢国忠给出了一个简单的判断标准,“当市场出现大房地产商破产的消息,才是楼市真正见底之时。” 与社科院蓝皮书相比,谢国忠的观点显然更受多数消费者的欢迎。不过中国房地产协会秘书长朱中一指出,要给房地产市场作出一个非常准确的、各个地方或者每个人都想法一致的东西,可能比做任何的报告都难。在看待任何报告的时候都要结合各地的特点,因为地区性的差异性很大,不能一概而论。

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