新房二手房市场回温 业内分析抄底楼市难度大


 发布时间:2021-05-13 07:13:19

华远董事长任志强一改往日的“暴涨说”,在某地产论坛上公开表示,今年房价将稳中有升,并重点强调了城镇化对楼市的影响。自去年十八大以来,城镇化概念便一直受到楼市热捧。受此影响,房企对未来的市场寄予厚望,拿地的节奏明显加快,各地不断涌现“地王”,而开发的成本也随之上扬。而与此同时,原本就供需关系紧张的北京楼市,却在元旦期间出现供应“爆冷”,更进一步加剧了市场对新一轮涨价的担忧。城镇化概念受到热捧 楼市对其解读或存误区 在去年的十八大报告中,关于推动新型城镇化的要求,无疑给楼市注入了一针强心剂。至此之后,城镇化概念便备受楼市热捧;业内普遍认为,新型城镇化将给房地产行业发展带来新机遇。

国家发展和改革委员会宏观经济研究院副院长陈东琪在解析城镇化新政时就明确指出,我国的城镇化进入新的阶段,将促使住房需求增加。而CRIC研究中心评论员李仙德、杨晨青则在其分析报告中特别指出,“新型城镇化背景下,国家级城市群加快转型升级,新兴城市群加速崛起,将以其一体化的规模经济、范围经济效应推动房地产业迅猛发展。” 但是,在大家称赞“城镇化对调整期楼市起促进作用”的同时;也有部分声音提醒,要防止过度夸大城镇化对楼市的影响。《经济参考报》在报道中强调,“城镇化是发展的结果,而非发展的目的”,这一逻辑决定“城镇化需要房地产,但不仅仅只有房地产”。但是,对于城镇化的房地产机遇,投资者和市场表现得可能有些过于乐观。

另据《中国证劵日报》评论,当务之急是在城镇化顶层规划中明确房地产业定位,打破“城镇化即房地产化”误解。在“土地城镇化”模式下,房地产业尽享十年盛宴,迅速成长为国民经济支柱产业,扮演固定资产投资主力军角色。倘若这种惯性思维延续到未来城镇化建设中,新型城镇化无疑走的仍是造城运动老路,将吹大已难挤压的地产泡沫。城镇化加重楼市预期 “地王盛宴”抬高地价 由于对城镇化带来的巨大刚需寄予厚望,加之楼市回暖和资金回笼,大型房企近段时间的拿地节奏明显加快。自去年11月份以来,上海、天津、武汉、南京等地频频有地王的消息传来。尤其以万科为代表的标杆房企表现的格外突出。仅去年12月份,万科、中海、保利等9大标杆房企就累计拿地390多亿元。

去年年底,万科联合首开一天连拿北京通州两地块,土地溢价率均超过46%,加上大量保障房的配建,业内预测其将来的售价每平米将会超过2万,而目前附近所售项目的价格才仅为每平米1.5万元。此外,在2012年的最后一天,任志强领导下的华远地产子公司以10.05亿元的价格,摘下北京通州区梨园镇一地块,并以491%的溢价率,创2010年以来北京土地市场溢价率新高,大大超过国家规定的50%上限。伴随着房企的开疆扩土,土地价格随之水涨船高,并导致各地不断涌现“地王”。受“面粉价格带动面包价格”的影响,房企的开发成本必然上扬。北京楼市供应“爆冷” 房企或在酝酿新一轮涨价 而与此同时,原本就供需关系紧张的北京楼市,却在元旦期间出现供应“爆冷”。

在今年元旦的三天假期内,北京楼市没有任何项目入市销售,而去年元旦期间尚有6盘入市。此外,根据北京住建委的网签数据统计,上周(2012年12月31—2013年1月6日)北京全市新建商品住宅网签总量为2064套,环比前一周的网签量下跌了29%。而供需关系的失衡恰恰是今年房价上涨的最大动力。据亚豪机构统计预测,2013年北京商品住宅销量在10万套左右,供需缺口在1-1.5万套左右,供求矛盾将造成房价回涨。市场的供需矛盾可能触发房价反弹,房企或在酝酿新一轮涨价。数据显示,元旦假期期间,北京商品住宅成交均价为21054元/平方米,相比去年同期上涨19.1%。另外,从元旦期间成交前十的项目情况来看,中粮万科长阳半岛与橡树湾目前成交均价相比去年1月份,出现1000元/平方米的上涨,而龙湖时代天街元旦期间成交均价为15716元/平方米,该项目去年1月份均价仅为11233元/平方米,涨幅高达40%。

(中新网房产频道)。

房地产调控要考虑市场有限理性 陈涛 2017年诺贝尔经济学奖授予了理查德·塞勒,以表彰其在行为经济学研究上的贡献。行为经济学是将行为分析理论与经济运行规律、心理学进行有机结合的产物,旨在发现现今经济学模型中的错误或遗漏,进而修正主流经济学关于人的理性、自利、完全信息、效用最大化及偏好一致基本假设的不足。近年来我国房地产市场屡屡出现的“首付贷”、“过桥贷”、“消费贷异常增长”、“假离婚”、“深夜排队”等各种投机炒作现象,深刻反映出市场的有限理性,有必要纳入房地产调控框架之内予以统筹考虑,以提高政策调节的实际效果。行为经济学研究成果已经充分表明,完全理性的经济人不可能存在,人们在现实生活中的各种经济行为必然会受到各种“非理性”的影响。很多从传统经济学角度看来是“错误”的行为,经常被忽视,但往往正是这些行为导致了政策没有最大程度实现预期效果。

房地产市场是一个典型的有限理性市场,个体购买或出售住宅的决策,并非基于完全理性的思考,更多在顺应“从众心理”。2016年以来我国热点城市房价的爆发式增长,已经脱离了基本面的支撑,但市场热情从个别、局部到全面点燃,属于典型的 “羊群效应”。而房价上涨预期尤其顽固,正如塞勒于1980年提出的原赋效应,即个体在拥有房产后对该房产价值评价要比购买前大大增加,导致市场房价上涨动力充足;同时个体在决策过程中对“利害”的权衡并不均衡,“避害”考虑远大于“趋利”考虑,由此在出售住宅时往往会索要过高价格。受有限理性驱动,个体在房地产市场升温过程中的心理账户仅考虑了短期因素,因而各种“首付贷”、“过桥贷”等不顾实际加杠杆现象就不难理解,也令“假离婚”等现象层出不穷。正因为房地产市场有限理性的存在和驱动,导致房价易涨难跌,很容易形成价格泡沫以至不能持续,成为悬在经济稳定运行头上的“达摩克利斯之剑”。

无论是美国的次贷危机,还是日本“失去的十年”,房地产市场的有限理性无疑是幕后的重要推手。同样,近年来我国历次房价过快上涨,各种投机炒作屡抑而不绝,在有限理性支配下的房地产市场参与者所展示的“众生相”,也恰恰证明了房地产市场调控的必要性。应该看到,政府对房地产市场运行的干预,是为了纠偏市场运行的轨迹。但在调控过程中,也不能否认市场有限理性与政策调控之间的博弈,而恰恰是这些有限理性的个体组合,在相对静态政策与动态市场变化之间的博弈,往往会导致政策调控效果不及预期。由此可见,市场有限理性很有必要纳入房地产调控的政策框架之内,既要考虑政策措施出台对房地产市场供求双方的影响,也要对相关参与方为躲避调控可能采取的措施进行预判;既要保持政策调控的刚性和力度,又要有适当弹性,及时对市场背离政策的变化做出反应,最大程度提高政策执行效果。

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